一二线城市地王的频现是房地产回暖的信号?

“地王的频现更加印证了房地产的衰落”

1

大概去去年年底开始,整个房地产行业面临了有史以来的重大打击。严苛政策的出台绝不是压死骆驼的最后一根稻草,这恰恰是房地产行业野蛮生长所必经的阶段。

严格的说,国内几乎所有城市的规划都有很大的问题,北京的摊大饼模式几乎是个典型的样板。这二十年来,一二先城市的迅速扩张正是伴随着房地产的高速野蛮生长。不信你看一下二十年来上海市区的卫星地图,一样的摊大饼模式。只不过这种速度让人惊叹。

任何事物都是过犹不及,在硬件设施迅速膨胀必然带来很多方面的缺失。例如,这个夏天的强降雨从南到北几乎横扫全国,这些大大小小的城市往日的光鲜亮丽不再,一片狼藉,官员们更是疲于应付狼狈不堪。

2

作为一名地产人,joojen(公众号:joojencom)入行这个行业十年以来,亲眼目睹各个城市规划新区、高新区、开发区等规模化城市扩张,再不行还有搬迁政府办公大楼以拉动新城区的人气。

在一片荒地上盖上无数幢大楼,十年以后一般一个新城区几乎高楼林立,推动新城区建设的正是房地产商,一个小城市房地产商以百来记已经不算夸张。

在如此短暂的时间内,各种陪到设施无法及时跟上是常有的事。

例如一般一个新城区,几条道路一修好,甚至有的还没有拆迁完毕就已经招来不少开发商。新城区的地下官网还没有完全形成,甚至有的区域电力系统、污水处理厂都还没有,房子就已经开工建设。

一般的房地产项目开发周期也就三年左右,可想而知,这样的新城区往往都是外表光鲜,经不起暴雨。

要知道房地产行业是使用了大量的资金杠杆的,所以这样的方式注定不可持续,房子一旦滞销房地产商的日子就不好过了。另外,人口的因素也是房地产行业必须考虑的主要参照系。

3

再来说说年初以来的地王现象。

房地产行业是个资本逐利的典型表现,以前的房地产的钱太好赚了。十年前,随着一二线城市的用地吃紧,低价上涨,迫使大量的房地产商走向三四五六线城市。

这也在根本上让很多房地产商在规模上迅速膨胀,鉴于前面说到的大量城市的新城区规划在十年以后推进困难重重。

直接导致大量的发地产商采用避险政策,稳妥的赚钱方式当然还是回撤到一二线城市。由于一线城市可供开发的土地已经很少,所以从去年年底以来的这半年时间,大量的地王均出现在二线城市居多。以南京杭州这样的城市为代表。

作为经济较好的省会城市,有大量的资源吸引外来人口,自然短时间内仍有大量的土地供应,仍然可以摊大饼,实在不够还可以合并周围的行政区域,例如合肥合并巢湖。但终究这些城市的人口增长不会一直持续下去,所以房地产的繁荣也只是短暂现象。

4

从上面的一系列分析来看,一二线城市的房地产尤其是二线城市的房地产屡线地王也只是短期现象,是整个房地产拐点的表现,大量房地产商的回撤所致。

这将在根本上加速房地产行业的洗牌,小房地产商的生存空间被进一步压缩。兼并重组将是未来几年的主要趋势,去年以来的万科宝能大战并不是巧合。

其实在国企层面已经开始,中交收购绿城,中信中海合并,中航地产保利的重组等等。

这些国企地产商的重组只是拉开了房地产行业洗牌重组的序幕。未来的十年应该是房地产行业迅速像少数几个大地产商聚集的十年,也就是说,未来80%的地产公司将消失。

从当年香港的房地产行业发展基本上可以看到国内未来的房地产行业的影子。

所以,这些地王的出现并不是地产行业回暖的信号,算作回光返照都有点勉强。

而一线城市目前城市边界的指定,土地资源的稀缺将迫使房地产商走向高端化,进一步推高房价。

公众号「九点学习」由joojen出品,转载请署名。

微信号:joojencom

分类:微信公众号

Share this:

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注