限购可以降低房价?别傻了

继之前上海这样的一线城市提高购房门槛之后,今年房价涨幅最猛的四小龙合肥苏州等城市纷纷出台限购政策。

很多不明真相的群众心想,这下房价终于被遏制住了,甚至有跌的可能,君不见网上新闻经常报道很多三四线城市的房价都跌了么?作为房地产行业从业近十年的人,我在这里要泼冷水了。

地方政府出台的各种限购政策并不能从根本上降低房价,只不过是大家都在自欺欺人罢了。且听我慢慢道来。

最近我们经常听到的地王,什么折合楼面价,这种头条新闻的唯一作用是普及了一个常识,我们所买的房子的价格不止是单单的房子的价格,还有土地的价格。

现在很少有人还会傻傻的再问,为什么这个水泥盒子,楼板和一些墙体都是楼上楼下左右邻居共用的,成本这么低,为什么却卖这么贵。

土地越贵,盖在土地上的房子自然就越贵,开发商不会做亏本的买卖,前段时间经常爆出的土地成本这个楼面价5万,那么这个房子开发出来卖的自然要比这个价格要高。这个常识不需要多解释。

那么土地的价格高低来源于地段,地段好的土地价格自然就高,地段差的土地价格可定就低。

那么这里大家又要直到一个常识就是,土地是政府垄断供应的,所以从根本上来说,房地产这个市场并不是真正的完全市场化的市场。

那么你可能又要问了,为什么政府不把土地定价低一点呢,别傻了,另一个常识就是,土地财政一直都是地方政府收入的大头。现在各个地方政府的负债这么多,靠什么还钱,光企业那点税收是远远不够的,况且很多还要上交国税的,也就是归中央政府的。

了解了这些之后咱们在来说为什么限购政策不能降低房价了。

现在大部分地方政府的限购政策是提高买房门槛,例如,行政政策上从交一年社保到三年或是五年,金融政策上主要是提高首付比例,房贷利率一般是全国统一有国家指定,地方政府没有这个权利。

那么这样的政策显然只能到打击炒房者,至于真正需要买房的人来说,只不过是将这种购买需求延后了。那么三年或是五年以后,这些需要购买房子的依然还是会买房。

从房地产公司的角度来看,政策一出台,可能将原来的很多潜在购买者挡在大门外,很多房子无法在短时间内出售出去,房价可能就不会继续涨那么猛了,这个过程中会挤掉一部分之前涨的太快的水分,要直到几乎所有的房地产公司都是靠高周转来运行的,一旦资金短缺,势必影响继续拿地继续开发新的楼盘。

这就导致地方政府的地卖不出去,于是就没有收入来还那些债,这些地方债务基本都是以银行贷款等金融产品存在,每月是要还利息的好吗?如果一直不还,就会产生坏账。这样的话,银行等国家金融机构就不干了。与之逼着政府又只能靠卖地来还钱,谁让土地财政是地方政府的收入大头呢。

这个周期一般在三年到五年,所以我们就会看到,各个城市都是在进行着这种一轮又一轮的循环中。从去年初的宽松政策去库存,又是降利率,又是降契税等。没想到去年年末很多城市房价就开始暴涨起来,接着今年下半年又是限购,把房价按一按,几年之后再来一轮。

如果你仔细看一下数据,以五年为单位来看,各个城市的房价并没有降低,总是在这个一涨一停,再涨再停的循环制之中。

那么可能又要问了,那地方政府干嘛还搞的这么累?房价暴涨,势必产生民怨,社会不稳定啊亲。因为哪个城市都不想当出头鸟,还是在任期内保住乌纱帽更加重要。

像上海这样的大城市,有几百万的人准备在这个城市扎根,无论你用什么限购政策都不能阻挡他们买房的决心。唯一能让他们离开这座城市的是高昂的房价和生活成本。

所以你还相信这样的城市房价会跌么?

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