万达甩卖630亿资产预示着什么

“商业地产或许真的到了需要变革的十字路口”

一大早被一条消息刷屏了,其实应该是昨天的事情了。

万达商业与融创联合宣布,万达将旗下13个万达文化旅游城和76家酒店转让给融创,总价631.7亿元。

这种规模的收购在地产界也是大手笔,这是第一次,或许会成为中国地产界的一个标志性事件。当然之前的国企重组与此次交易不可同日而语。

万达的逻辑

万达为什么要买掉这些优质资产,尤其是去年还在吵着要让迪斯尼20年不盈利的对标产品——万达旅游城。这次直接打包出售?

万达大概三年前就开始酝酿走轻资产路线,从去年开始,开工建设的大部分项目基本上都是轻资产项目,去除万达的地产属性。

1、为什么要走轻资产路线?

按照王老板的分析,对标国外发达国家来看,城市化率达到60%以后,地产开始走下坡路,初步估计,中国地产行业还有20年可以干。

笔者作为一名地产人,看到这个消息真是心头一冷,准备要转行做自媒体了。

所谓轻资产,万达负责拿地、建设、招商、运营,别人来投钱,一起分红。

但是从目前全国开的项目来看,这一招并不理想,包括很多地方政府也不买账。

2、优化财务报表

万达从香港退市之后,急需在国内A股上市,据说目前在排队,前面还有五十几家,不出意外的话,年内有望登录A股。

但是目前国内上市对地产公司卡的很死,所以万达急需要着实去地产化,变成真正的轻资产公司。

目前万达自持的优质物业分别是酒店和商业广场,对于商业广场,也就是内部所说的「大盒子」内部有众多商家,牵涉面比较广,短时间内脱手困难。

而酒店就容易的多,加上万达自己已经有了三个品牌的酒店管理公司,这一块物业对于万达来说可以明显变轻,不高兴的酒店管理公司如喜达屋、洲际等可以直接走人,万达自己的酒店管理公司上,换一块牌子的事情。

而万达文化旅游城的脱手基本上可以认为完全因为财务压力,负债太重。目前开业的几个旅游城效果未达到预期,每个项目都是投入上百亿的资金,回收困难。

在急需IPO的情况下,尽量让财务报表好看一些,降低负债,上市的成功率更高。

融创的逻辑

作为地产业内人士都听说过孙宏斌的融创,虽然是个小公司,但是发展激进,亦如之前的顺驰,虽然当年孙宏斌因为顺驰被关进大牢,付出后创办的融创基本上继承了顺驰的基因。

不久前融创入股乐视,前面有成功收购联想集团的融科智地,再之前准备蛇吞象吃掉绿城,可惜未能如愿。孙宏斌对收购饥如恶狼。

根本逻辑在于用最短的时间做大规模。

从孙宏斌角度来说,可能并不希望收购万达酒店,其更喜欢的应该是万达旅游城。

原因在于土地,万达旅游城根本上仍然没有脱离地产开发逻辑,大量开发的仍然是住宅这样的可售物业。而拿到的土地都是当地的低价优质地块,而且是超级大盘,每个项目的面积基本上都是千亩这样的规模。

现在各个城市拿地吃紧,拿地成本居高不下的情况下,万达旅游城跟当地政府拿的便宜土地自然成了一块肥肉。要问为什么万达能以低价格拿到土地那是另一个话题了。

商业地产走到头了吗?

从目前多个城市反应来看,商业地产开发基本上凤毛麟角了,商业地产素有投入大,资金回笼慢的特点,极其考验商业运营能力。就目前长三角来看,商业地产一哥的万达已经将万达广场开满了几乎每个地级市,像苏南地区的县级市都已经有万达的身影。

所以,市场几近饱和。

未来城市开发的项目基本上还是以住宅地产为主,商业地产可能占比5%都不到。

此次事件基本上是中国地产走过20年的转折性事件,住宅地产从黄金时间步入白银时代,商业地产不可挽回的走下坡路。而这正是商业地产变革的开始。

「题图by Gian Prosdocimo」

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