上海都,初读上海总规2040

今年上半年国家刚刚发布了《长江三角洲城市群发展规划》,明确了长三角城市群将在未来的十几年要发展成为世界级的城市群,涵盖了沪江浙皖共26个城市。和以往其他报告中鼓吹的长三角城市群已跻身世界级城市群不同,国家抛出了冷冷的数据,原来和世界级城市群的差距还不小,可以拿来阅读一下,这里不再赘述。

昨天《上海市城市总体规划2016-2040》草案已经公布,晚上抽时间阅读了一下。只是目前所有城市里规划到达的时间最久远的,已经到了2040年。之所以引起热议,是因为,这次的上海市总规和以往不同,严格的来讲应该叫做上海大都市圈总体规划。废话少说,上图。

上图来自于规划中的截图,浅红色区域正是次次上海总规的规划区域,涵盖了上海、苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山。

浅绿色区域正是之前国务院公布的新的长三角城市群范围。

其实在学术界早有参照日本东京都来建设我国的上海都的概念,只是一直没有落到纸面上,这次基本上将这件事做了。其实严格的来说,上海都市圈的国外对标不应该是东京都,而是纽约都市圈更加靠谱一些。

一、为什么是上海都市圈?

国内就三个成熟的城市圈,长三角、珠三角、京津冀。长三角可以说是发展最成熟的,都市圈必须得有一个超大的中心城市,珠三角基本形成了深圳和广州的双核几面,京津冀也是北京天津双核。双核的结局就是谁都不服谁,形成竞争态势,唯有长三角是上海一家独大,其他城市都只能做小弟,话语权更不用说。

二、有了长三角城市群为什么还要上海都市群

长三角城市群涵盖了26个城市,加上县级市就更多,这么大一块区域想要均衡发展不可能,所以必须是有梯度的发展,也就是说,这次的上海都市区未来将是长三角城市群的核心区域,而浅绿色的区域将是非核心区域。目前正在产业升级,这些核心区的一些淘汰的产业将会转移到这些非核心区,安徽的东部和南部地区几个城市在几年前就已经在开始着手承接这些转移的产业。

而作为核心区中的核心区就是上海,土地已经严重短缺,上海城区不可能一直这样扩张下去,一些上海需要转移的产业当然也会赚到这些核心区的城市去。例如一些制造业等,上海将只保留服务业、企业总部和高端制造,如飞机制造、航母制造等形成前店后场模式,因为这些核心区的城市距离够近。

三、为什么是这六个城市被纳入?

其实苏州纳入上海都市圈一点都不奇怪,苏州尤其是苏州的昆山市和上海的同城化已经非常明显。而无锡市被纳入也是因为苏州无锡发展模式几乎一样,经济基础雄厚下设江阴市宜兴市,和苏州下面几个县级市的产业契合度很高,经济规模上来讲,虽然面积只有苏州的一半,但是总量却只比苏州少了那么一点点,不信你随便把任何两个苏州县级市的GDP加到无锡去看看。

也就是说,无锡的人均GDP是比苏州高的。交通上离上海也就一个小时的车程,高铁已经非常便利,另外无锡有苏南机场,将是上海都市圈机场群的有效补充。

再说南通,这个离上海其实很近但是一直没怎么发展起来的城市,由于江苏之前20年精力都是放在苏南,而坐拥长江入海口的南通却并没得到什么发展的机会,好在现在开始转变,南通的经济总量五年前已经超过常州,仅次于无锡,并正在迅速缩小差距。

而上海一直有跨江发展的需要,可以一举控制长江入海口,新规划的北沿江高铁正是从上海经崇明岛直达启东市海门市,半小时到上海不再是梦。

嘉兴市和苏州相似,说白了就是离上海够近未来同城化将日趋明显,苏州为什么发展这么牛逼,就是因为离上海近啊。

而隔海相望的舟山宁波可能是最让人难以理解的,距离上来说上海到宁波舟山还没有杭州近,看上去没有形成都市圈的条件。关键在于港口,宁波舟山港合并以后吞吐量惊人,在有些年份甚至超过上海港的吞吐量,要知道上海港开发了小洋山港之后可是誓将东亚第一港口视为囊中之物。为了打造东亚航运中心,势必需要形成强有力的港口群。

而目前的宁波舟山港和上海港在很多业务上已经形成了竞争态势,要命的是宁波舟山刚还有小洋山港没有的天然优势——天然深水良港,吃水深度可大20m,小洋山港不过15m左右。未来不排除上海港兼并宁波舟山港和苏州港的可能,苏州港在吞吐量上已经非常惊人,但是毕竟不是海港,只能是上海港的补充港。

从之前规划出的从小洋山港到舟山的跨海大桥就可见上海是多么想和舟山宁波港形成合力。形成类似于日本的东京港和横滨港以及千叶港口群、纽约新泽西港口群。


总体上来说,上海此次总规将继续凸现上海优势,形成梯度效应,避免同质化竞争。

那么说了这么多对你我有什么意义呢,未来在这些核心区的城市,尤其是还为怎么发展起来的城市将迎来一次大发展,从基础设施到房价都将息息相关我们的生活。

君不见苏州房价涨完轮到无锡了么?而未来更具想象力的将是与上海一江之隔的南通市,尤其是靠近上海的启东市和海门市。

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择一城而居

题图by manu schwendener

大部分的现在八零后和九零后都面临这个现实的问题,就是该选择什么样的城市定居。尤其是从小地方出来后不愿再回去的那一群人,为了理想也好,为了下一代也罢。

择一城而居终究是这一代人必须面临的人生抉择。

由于之前工作的缘故,置业最终还是选择了苏南的一座小城。其实这和个人的喜好有关,性格的缘故,本身好静,加上一个硬性条件就是这个城市必须经常能见到水。我始终认为水会赋予一座城市以灵性美,一般水比较多的城市都比较优美。君不见现在的楼盘都在打着水景房么?

厦门这样的滨海城市加上气候宜人过去十年来,尤其是易中天的推广,吸引了一大批人去厦门定居。这种小而美的城市不适合大规模造城,于是厦门的房价暴涨,现在从生活成本来说已经不是太宜居了。

国内鲜有国外那样的滨海美城,于是只能退而求其次了。书本上的江南水乡总让人魂牵梦绕,是多少文人骚客的理想国。而现实中的江南水乡早已被工业化取代。由于城市规模不大,现在权衡利弊依然是不错的理想定居城市。

大城市的各种公共资源是小城市无法比拟的,而大城市的房价也是大多数人无法接受的。在上一篇文章中提到,在上海这样的城市里,一千万也就能买个不是那么偏的房子而已,大城市的种种政策以及落户限制无不在告诉世人,这里是精英生活的地方,普通大众的生存空间被进一步挤压。

所以如果你看着镜子中的自己,无法确定自己是这个社会的精英,那么以后的日子里,在这样的大城市生活一定会很不快乐。

自认为还是有自知之明,于是选择大城市周边的小城市作为定居点。在加上个人工作性质的缘故经常要到处跑,于是交通便利性也是选择的一个重要因素,这里市中心有高铁,距机场半小时车程。

城市经济因为靠近大城市,差不到哪里去。一个城市的经济实力影响着的是这个城市市政公共设施的投入,纵观全国,经济实力较好的城市,城市建设一般也相对较好,公共资源也相对丰富。

即便算得如此周到,依然有很多的的阻碍。能否真正融入到这个城市中,这是需要花很大的气力和时间的。语言,文化的不同依然是阻碍择城而居的重要因素。

加上本人从事的行业很难在一个城市长久稳定的工作,常驻外城是不得不面对的现实困境,这将对家庭和生活带来诸多的不变。事实上,这种生活上的不稳定也给我带来了不小的损失。之前的文章中已经说过,不再赘述。

家庭生活的稳定对一个人的发展起到的作用不可小觑。希望在明年这个时候,这一切都将不再是困扰的问题。

从我个人的侧面也在很大程度上反映了同龄人、同行人的现实问题。希望从这个侧面能给你带来有效的信息可供你参考。

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投资困境与共享经济

前两天看了大头频道讨论关于下半年的投资问题。看了以后发现仍然没有答案,只不过再次告诉大家,下半年乃至往后的投资依然困难。

对于国内普通家庭来说,一说到资产大家第一个想到的是房产。这是过去二十年来的发展导致的思维定式。因为之前大家一说到投资联想到的无非两样,买房和炒股。

国内金融业不发达,导致投资渠道的单一,在经过二十年的告诉发展以后,不少人积累了一定的财富,而这些财富要么转化为房产,要么就是进了股市。现在股市显然不行,于是钱又到了房市里,这大概也能解释为什么从去年以来不少城市的房价又开始抬头的一个原因。

从去年初的减税等一系列房地产宽松政策到现在各大城市增加限购条件。看来,在未来一段时间,房地产依然是拉动经济的火车头的现状还很难改变。

现在新闻又出来了,悬而未决的房地产税貌似是选在房地产商头上的一把利刃。很多人肯定要问,房地产税一出,是不是房价就会下跌。

在个人看来,在中心城市,房地产不但没有泡沫,现在的限购政策只会将购买需求延后了一部分。一个城市的土地供应是有限的,城市不会无限制扩张下去,土地的不可再生属性必然导致中心城市的土地价格上涨,深圳现在只能靠填海造地就可想而知。房地产税的落地不但不会导致这些城市的房价下跌,只会推高二手房价格。

对于尚有泡沫的城市房地产税的落地可能在短时间内加速挤掉泡沫,地方政府不会仍有房地产市场垮掉,因为土地财政是地方政府的一大财政收入来源。

只要一个城市的财政收入依然依赖土地财政,房地产就不会垮掉。纵观国内各大城市,目前还没有哪个城市可以做到依靠其他产业的财政收入来替代。

大头频道讨论道出了一个血淋淋的现实就是,在上海这样的城市,一千万也就只能买个不是那么偏的房子罢了。眼瞅着房价从几千涨到一万,在涨到三万五万,现在10万一平米的房子都不稀奇了。

房子这种商品和其他商品不同的是,伴随着城市化的扩张,土地本身的升值带动了房价的上涨,这是一部分收益。另外多余的房子还可以出租来获得另一部分收益,这是很多其他投资产品无法做到的。

Airbnb这个共享经济的典范进入中国以后,不少人开始琢磨出了如何将收益最大化。相比较一般的长时间出租不同,airbnb上面的基本上都是短租,但单价要高的多。

现在已有不少人将平时不住的房子挂在airbnb上,获得的收益比平时的按月出租收益还要高。所以中国人的智慧总是一场强大,这就诞生了另一个产业。有人专门买房子,然后挂在airbnb上,或者干脆租个几十套房子签个长期租恁合同,然后再放在airbnb上出租,一样赚的盆满钵满。

互联网颠覆传统经济模式的力量相比大家都有所体会了,滴滴出行颠覆交通行业的案例还没让人搞明白怎么回事,airbnb模式已经来势汹汹了。

所以未来的投资已经告别了一招鲜的模式,眼睛闭着投资买房都能赚钱的时代一去不复返了。未来有些城市的房产依然会升值,但不再是翻倍这样的速度了,所以大家会在心理上觉得投资房产不赚钱了,而且投资门槛在提高。收益太少的话能不能跑赢通胀还是个问题。

但至少共享经济模式在未来颠覆一些行业在所难免。只要擦亮眼睛,投资渠道只会越来越多。

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夫妻那点事

连续聊了两篇房地产这个沉重的话题,今天来八卦一下。

宝宝离婚的消息简直刷爆了这个互联网,这个八卦新闻各种前因后果、细枝末节还在发酵着,没有一个月冷却不下来。

一个大明星的媳妇和经纪人搞上了,这是在很多电影和电视剧里的桥段,贵圈看来还是挺符合剧本的,戏源自于生活。

其实宝宝这种婚姻从一开始就买下了很多不确定的因素,两个人的教育背景完全不同。王宝强不是学院派出身,愣是靠北漂一点一滴积累到今天的成就。但除了在演戏方面是行家,在很多时候无法和受过高等教育的同龄人真的可以心灵上的对话,请参照宝宝这两年参加的综艺真人秀,明显在很多方面处于弱势。

相比较而言,我更加倡导那种夫妻双方势均力敌的爱情,这样的两个灵魂在根本上才可以对话。

所以在韩剧《太后》出来后更是普及了这种爱情观。

记得在很久以前在博客中就写过,异地恋很大的概率最终分手的根本原因在于两个人在情绪上无法同步。

这种空间上的差距就能将两个灵魂隔离开来,更不要说在在心灵上的巨大差距了。

于是这种心灵上不能对等的婚姻即便可以维持一段时间,但最终在面临哪怕外力作用下就分崩离析。

娱乐圈另一个例子就是高晓松的婚姻。这种男女双方心灵上的巨大差距是婚姻的最不稳定因素。差距越小理论上稳定性就会越好。

在现代婚姻里,尤其是女性要求财务独立也不是没有道理,都是血淋淋的例子。而财务上的独立只不过是表象,更主要的是是要在心灵上能够势均力敌,即便无法达到,缩小这种差距也是好的。

试想,夫妻双方如果一方在不断进步,而一方则停滞不前,这依然将拉大这种差距。这大概也是现在很多婚姻走了一段时间之后无法继续的缘故吧。

所以理想的情况是夫妻双方始终能保持在相对平衡的状态。

要么都停滞不前,要么一起进步却始终保持平衡,人总是要不断进步的,而这种螺旋上升的结构更加稳定不是么。

祝您都能拥有这种螺旋上升的稳定结构。

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为什么应该尽量多的用贷款买房

在我们老一辈的传统教育思想下,借钱买东西总是显得不合时宜,欠人钱总觉得心理不踏实,总是惦记着早点把钱还了。

这种思维是典型的传统中国人思维,从如此高的国民储蓄率就可以看出来。这种思维已经和=现今社会严重脱节。目前国内的金融市场发达程度已经和二十年前不可同日而语。

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上半年国内广义货币M2增长量将近12%,你去搜索一下数据就会发现,近十年来,这个增长率就没有低于10%的,今年已经算中等了,未来也没有看到要降低的迹象。说广义货币有点难以理解,你可以将其理解为投放货币,也就是开动印钞机印钱。

由于人民币的国际化程度不高,这些增长的货币基本上都是投放到了国内。很多学者专家老喜欢将人民币的M2和美元的M2增长做比较,其实我一贯不赞成这样横向比价,因为美元是全球化货币,基本等同于硬通货。美联储前些年搞的几轮量化宽松,现在又来加息,基本是收割全球的节奏。而人民币根本做不到,央行刚发布数据的时候我在微博感慨,这是干掉中产阶级的节奏,人民币收割的还只能是国内的。

而目前我们的银行贷款利率是多少呢,经过几轮的降息降准,基本上已经在5%以下了,很多银行还能打折,用公积金贷款利率还要低。

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即便如此,真正面临买房的时候大多数人还是希望能多付一些首付,少贷一些款,或者少贷一些时间。因为看到银行的计算结果一下子就怕了。

按照房价70万来算,这个价格在大多数的城市都能够买个像样的房子。首付30%也就是21万,贷款49万,将近三倍杠杆,有的城市能达到五倍杠杆。如果你是按照上限来贷,算到25-30年贷款周期,那么多还的利息差不多和本金一样多,也就是还给银行的将近100万左右。

很多人一看,傻了。原价70万的房子,最后变成了120万。看的人心惊肉跳,最后又回到了文章开头所说的那种思路上来了,所以很多人买房子依然选择多首付,尽量少的还款周期。

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其实我们往往忽视了复利的威力。其实只要你将文章前面的M2增长率和贷款利率的数据带进去一算就会发现,其实贷款期限30年后你是赚了的。杠杆用的越高,赚的就越多。

再者就是贷款年限,同样的贷款总额,如果缩短年限也就意味着你每月还的越多。

对于大多数人来说,这将会让你的生活品质严重降低,每月得算着钱过日子了。

如果你按照之前的期限来还贷,每个月至少还可以有一点盈余,这对大多数的工薪阶层应该不成问题。

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即便你每年还能盈余2万,十年后即可攒够20万,这又够一套房子的首付了。况且,十年后你的每月收入应该会比现在的收入有了不小的提高。这是理想的数学模型,当然现在很多城市对于二套房有这样那样的限制。君不见,很多人都假离婚了么?

所以在道理上来说,这个最基本的模型还是成立的。

在上一篇文章中就说到,其实房产已经成为硬通货,可以随时上市买卖。而多余的房产如果出租还能产生额外收益。

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如果你采用传统的购买思维来买房这些都将不存在,等你攒够了70万再买房,一方面需要更长的时间,另一方面,更长的时间就意味着货币更多的贬值。其实相对于房产来说,货币无时无刻不在贬值。

而我们所能做的就是尽量利用这个杠杆,尽量降低贬值给我们带来的损失。房贷基本上可以认为是人这一生最划算最容易的贷款了。

货币的增发必然导致贬值,1块钱在十年前的购买力要远远高于现在的购买力,这是最朴素的道理。从目前的经济形势来看,这种高增速的情况在未来5年甚至10年都不会有大的改观。

唯一能让财产不贬值的变法就是将货币转换成保值的资产。

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今天的难题未来或许都不是问题

这几天同事家中拆迁,要准备买房子,所以没少聊这个老生常谈的话题,房子。

作为房地产行业的圈内人,对房子的理解依然是随着时间和社会的发展产生着不小的变化。

从古至今,从城市到农村,房子对于一个家庭来说从来都不是小事情。同事家要拆迁的是当时工作分得的一间筒子楼小房子,面积三十坪左右,当初花了两万块钱,现在拆迁给到的是参照周边新楼盘的价格加一些政策补贴大概三十几万的样子。

作为苏北的一座小城市,市中心的房子价格大概5000左右每平米,给的安置政策是现金安置,自行购买商品房。为了方便孩子上学,同时一家商议决定在附近购买一套新商品房。

对于现在大多数白领来说,这个城市的房价应该都能接受。相对比一二线城市的高不可攀的房价,这里的房价简直低的不可思议,但这基本上是中国目前大多数小城市的现实情况。这大概也是生活在小城市的好处。

但对于十年前,如果准备购买婚房,对于一个刚刚工作不久的人来说简直不可思议。这种情况在现在的一二先城市依然在上演着。

记得08年的时候笔者刚参加工作不久,公司在南京市中心开发的一个楼盘,位置绝佳,玄武湖畔高档湖景房,提供270度景观视角,俯瞰玄武湖,远眺紫金山。

精装修的豪宅售价5万一坪,总价两千万,稀缺到只有27套。在当时,这个房价不要说是在整个南京,即便在整个中国要将这27套房子卖出去都不容易,老板是北京上海台北香港到处开推介会,但响应者寥寥,原因只有一个,太贵。

短短不到十年间,南京的房价想必很多人都在新闻上会看到了。尤其是今年,屡屡登上新闻头条。在市中心这样的房子价格简直太特么便宜了,连那河西的房价都超过三万了,还是毛坯的。北京上海的房价更不用说,10万一平米的房子有的是。现在南京市中心这样的房子即使你有270套也不够卖的。

老板当年愁坏了的难题现在看来不但不是问题,应该正在后悔当初为什么没多开发一些。

因为这十几年,正是中国房地产蓬勃发展,或者说是野蛮发展的时间段。对于一二先城市,这种情况在未来十几年仍然会发生着。因为中华大地上,我们都正在经历一个激动人心的时代,一个农业社会过渡到工业社会的伟大时代。参照西方发展的 轨迹可以预见,这是伴随着整个城市化进程的。

但我们仍然无法准确预测到更加详细的情况,因为国情和西方国家略有不同,各个城市的发展规划也是在动态变化调整的。但房子俨然已经成为这个社会的硬通货,堪比黄金,不管你承不承认。

其实从这些案例让我产生了一些思考,如果整个大方向是对的,那么很多时候今天对于我们生活来说很多的难题或许在不久的将来都不是问题。

只要我们有足够的自信和耐心。

我们每天总是被各式各样的难题困扰着,就缠着。这让我们痛苦不堪,甚至开始怀疑人生了。原来还有另外一个选择,放宽心,静待时间这把杀猪刀将它们片片了。我们所需要做的是尽量理清思路,拨开云雾,找准大方向。

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资本的力量,记滴滴并购Uber中国

事情发展太快,让人目不暇接,这两天频频被刷屏的当属滴滴出行和Uber中国的并购绯闻。前两年的打车补贴大战还犹如耳边,现在就不得不面对一家独大的局面,这对于整个市场可能并不是件好事。

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目前公布的并购方案是滴滴出行并购Uber中国,后者将保持独立运营(听着好熟悉),Uber国际将持有滴滴出行少数股份,并入驻董事会,滴滴出行也将入驻Uber国际董事会。

消息一出网上传出个段子,其实其次并购的最大获益者是行业第三的易到一举上升市场第二的位置。

玩笑归玩笑,滴滴和Uber中国合并后的公司将是个市值高达350亿美元的大块头了,而合并后的市场份额也将高达93%,也就是说,其他极加加起来还不到10%。熟悉滴滴和快的合并的都知道,这明显涉嫌行业垄断,具体怎么批还是个未知数。

要知道7月28号,国家刚刚公布网约车的管理办法,算是刚刚给滴滴这些网络约车的企业摘掉非法运营的帽子。

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滴滴是如何一步一步做大做强的,和投行出身的柳青不无关系。请看大屏幕。

前两年滴滴快的补贴大战后,双方的投资方都在劝说创始人以力促两家公司合并,因为狼来了。这个狼正是来势汹汹的国际巨头Uber。

其实当初滴滴和快的在市场份额和规模上相差不是很大,甚至在有些地方快的比滴滴做的还要好一些。

但在两家合并的谈判中快的则是完全的若是一方,说是合并,不如说是滴滴并购了快的。同样说好的快的会保持独立运营,而到现在,你去看看快的APP已经永远的停在了2015年,新产品的名字也改成了滴滴出行,滴滴出行的APP更新日期则是今年7月30号。

也就是说公司以后主推的将是滴滴出行,快的这个产品将逐渐淡化,直到退出。

今天的Uber中国和快的的命运将会如出一辙。画风是不是像极了当年雅虎中国和阿里巴巴的合并?

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前面提到的阿里巴巴当年并购雅虎中国,正是投行出身的蔡崇信操刀促成。所以在今天的滴滴出行,经常能看到同样投行出身的柳青常见报端就不足为奇了。

阿里巴巴这几年的纵横捭阖收购、投资了大量业务,有很多人说是马云的格局所致,我看未必,想必其中都有蔡崇信的影子。

因为投行出身的人有着广泛的资本相关的人脉资源,而且深谙资本运作之道。大量初创企业的投资方都是搞资本运作的,大家同属一个圈子,合作起来也就更加容易。

如果你觉得这是个案的话,同样是巨无霸的腾讯和阿里巴巴有着异曲同工之妙,总裁刘炽平也是投行出身。这些年腾讯同样纵横捭阖,小马哥可向来不擅长这个,怎么这几年就突然擅长了?不可否认,这些收购案和投资案和刘炽平不无关系。

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再举个例子,国内互联网第一阵营当属BAT,百度、阿里、腾讯。而如今阿里巴巴市值过了2000亿美元,腾讯市值更是高达2200亿美元,而百度市值550亿美元(截至写这篇文章)。百度在人才和技术上被公认为是三家中最强的,为什么现在连人家的一般市值都不到?

在我的草稿箱里曾经写过一篇名叫「百度和腾讯阿里的距离只有一个投行出身的总裁」。

是的,百度并没有一个擅长资本运作的高管。

资本的原罪永远是逐利的,所以从创始人的角度上来说,并不希望自己的公司被收购或者合并,总想着能自己的一篇天空。

然而这些投资方则想尽一切办法要将投出去钱风险降到最低,做大做强并且处于行业垄断地位没有竞争对手是最好不过的了。而今天的滴滴出行,正是在资本的强大推力下,一步一步走向巅峰。

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想来要不了多久,市值超过百度紧随腾讯阿里是板上钉钉的了,毕竟人家还没上市呢。而目前的滴滴出行狼性十足,处于绝对的进攻态势。

当然政策的风险将是滴滴出行永远的痛。马化腾就曾透露,他的仅有的几次亲自出面到政府协调都是和滴滴相关。

而今天之后的滴滴出行,虽然在法理上已经扔掉了分发运营的帽子,但是紧接着处于行业垄断地位的他们将面临更多的眼睛盯着,相比,过不了几年就会有人举报到相关部门,将接受反垄断调查了。

不过对于普通大众来说,打车或者专车补贴会越来越少将是不得不面对的现实。

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写在四周年之际

四年前的今天,来到这家公司报道,这四年是个人真正潜下心来修炼内功的四年,所以虽然在业绩上没有什么拿的出手的东西,但在个人发展上却学到了很多东西。

这是身处小企业的好处,在大企业里更容易出成绩,当然也更容易迷失自我,因为每个人都是流水线上的螺丝钉。

而在小企业里,不得不面对的局面往往是一人分饰数角。从劳动强度上来说,小企业并不比大企业轻松,往往比较好混日子的基本上都是大企业。

所以不得不加强自己的多项技能,德智体美劳综合发展,这对于个人来说无不是个好事情。个人能力可以获得很大的提高。

小企业的项目开展一般进度更长,这是平台、资金等多方面因素所限。这给个人的发展又提供了很好的契机,时间上的宽松可以让人真正安静的系潜下心来琢磨规范,项目虽小五脏俱全,研究一下举一反三,大项目基本也就那些内容。

而如果身处一个大项目或者大公司,由于公司这台机器在告诉运转,每个螺丝钉其实没有太多的空闲时间。往往大多数时候都是超负荷运转,于是乎在很多细枝末节的内容上根本来不及仔细琢磨,这种情况下人犯错误的概率和成本都会大大增加。

当然小企业也有很多不可避免的弊端。

小企业的制度一般都不健全,基本上靠的还是人治,这就免不了在很多决策上左右摇摆,走弯路是不可避免的。运行效率上相比较大企业可能空转的时间比较多。

人治的企业都有个弊病就是内耗严重,这已经在无数个企业里得到验证。但具体相框还是取决于创始人。

一个小而美的企业在很多时候都是人向往的,小企业里更加讲人情,大企业里的杀伐决断从来眼睛都不眨一下。而小企业里由于一个人可能做几个人的事情,所以重要性可能决定了人不是那么容易被取代。

小企业的机动性更强,调转方向成本更低,而对于一家大企业要调转方向往往更加困难,搞不好就会死在调转方向的过程中。

所以一般在小企业里人的任职时间会更长,而对于大企业要么时间就会特别长,要么时间就会特别短。

四年前本人正是从一家大企业来到这家迅速扩张的小企业,个中滋味感同身受。这四年也正是整个行业从高峰走向跌落的四年,乃至全球经济走向不堪的四年。

所以今天,整个行业正遭受着前所未有挑战,亦如宏观经济的挑战一样。回望这四年,跌宕起伏,这小企业里的小小经历基本上见证了整个行业乃至中国经济的转型。

正因为地产行业在国民经济中的举足轻重的地位,这一场改革大幕波及到的又不仅仅是这个地产行业,也不仅仅这这样一家小企业。

个人的发展从来没有像今天这样和国民经济的发展如此密切的联系在一起,大环境的改革不会停止,当然个人的发展也不会就此停滞不前。是时候收拾好心情,准备踏上新的征程了。

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性格比机会更加重要

“随着年龄的增加,对性格决定命运这句话有更深刻的理解”

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这两天气温飙升,热的人不仅七情六欲全无,面对屏幕,竟然一个字也写不出来。

好在有了kindle,可以将没看完的书用大段的时间看完。

当然也有了跟多时间用来思考。

尤其是在从事的行业这两年以来遭受重大变故,无论对于个人还是从事这个行业的人来说都是个不小的挑战。

人在顺境的时候往往容易冲昏头脑,尤其是平台所赋予个体的光环会让人夸大个体自身的能力。

只有在离开这些环绕周身的光环往往才能更加清除的看清自身。

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身处逆境会更多激发人的思考,审视自我。也就是这个时候才能更加认清自身的长处和短板。

大概很多人都有这样的经历,往往面对挫折或者逆境的时候,开始怀疑人生。

是不是哪里做错了或者做的不够好才导致今天这样的结局,或者是哪些机会没有把握住才让自己深陷囹圄。

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成功学中基本上都是强调自身的能力提升然后再有机遇的加持就能成功。

可能在很多人的内心里都会有《功夫》电影里的那段对白。

“其实你只是缺少个机会”,“是啊”辅以肯定的眼神和千里马遇见伯乐的表情。

没有谁会比身处逆境的人更加对机会的渴望,其实这是一种自我麻痹或者说是逃避自我的表现。

这大概是还没有清醒的认识自我吧,过分相信自己的实力,将一切不成功归、眼前的困境咎于上帝之后没有垂青。

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你大概可以举出一千个例子,别人抓住了某个机会,现在如何如何。而自己却没有这样的好机会,或者没有抓住机会。

从内因的角度的来说,即便同样的机会让你可以上升到同样的平台,在新的平台上,你也未必能发挥的很好。况且我们面对的机会多个让人选不过来。

这种内因在很大程度上来自于每个人的性格。

尤其在这个人治的社会环境下,这种人的性格的因素在很大程度上决定了你能够上升的高度,取得的成就。

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读书的时候应该都听说过这句话“性格决定命运”,但基本上没有人真的相信。

直到随着阅历的增加,对这句话的理解也会随之加深。

人的性格一般在人的一生很难有大的改变,只能做一些小修小补。

尽量从自身性格的优缺点出发,选择适合自身性格的一些机会更加容易发挥自身的长处,尽量避免自己短板来和机会碰撞。

这样大概能更加容易取得一些成就。

共勉。

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一二线城市地王的频现是房地产回暖的信号?

“地王的频现更加印证了房地产的衰落”

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大概去去年年底开始,整个房地产行业面临了有史以来的重大打击。严苛政策的出台绝不是压死骆驼的最后一根稻草,这恰恰是房地产行业野蛮生长所必经的阶段。

严格的说,国内几乎所有城市的规划都有很大的问题,北京的摊大饼模式几乎是个典型的样板。这二十年来,一二先城市的迅速扩张正是伴随着房地产的高速野蛮生长。不信你看一下二十年来上海市区的卫星地图,一样的摊大饼模式。只不过这种速度让人惊叹。

任何事物都是过犹不及,在硬件设施迅速膨胀必然带来很多方面的缺失。例如,这个夏天的强降雨从南到北几乎横扫全国,这些大大小小的城市往日的光鲜亮丽不再,一片狼藉,官员们更是疲于应付狼狈不堪。

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作为一名地产人,joojen(公众号:joojencom)入行这个行业十年以来,亲眼目睹各个城市规划新区、高新区、开发区等规模化城市扩张,再不行还有搬迁政府办公大楼以拉动新城区的人气。

在一片荒地上盖上无数幢大楼,十年以后一般一个新城区几乎高楼林立,推动新城区建设的正是房地产商,一个小城市房地产商以百来记已经不算夸张。

在如此短暂的时间内,各种陪到设施无法及时跟上是常有的事。

例如一般一个新城区,几条道路一修好,甚至有的还没有拆迁完毕就已经招来不少开发商。新城区的地下官网还没有完全形成,甚至有的区域电力系统、污水处理厂都还没有,房子就已经开工建设。

一般的房地产项目开发周期也就三年左右,可想而知,这样的新城区往往都是外表光鲜,经不起暴雨。

要知道房地产行业是使用了大量的资金杠杆的,所以这样的方式注定不可持续,房子一旦滞销房地产商的日子就不好过了。另外,人口的因素也是房地产行业必须考虑的主要参照系。

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再来说说年初以来的地王现象。

房地产行业是个资本逐利的典型表现,以前的房地产的钱太好赚了。十年前,随着一二线城市的用地吃紧,低价上涨,迫使大量的房地产商走向三四五六线城市。

这也在根本上让很多房地产商在规模上迅速膨胀,鉴于前面说到的大量城市的新城区规划在十年以后推进困难重重。

直接导致大量的发地产商采用避险政策,稳妥的赚钱方式当然还是回撤到一二线城市。由于一线城市可供开发的土地已经很少,所以从去年年底以来的这半年时间,大量的地王均出现在二线城市居多。以南京杭州这样的城市为代表。

作为经济较好的省会城市,有大量的资源吸引外来人口,自然短时间内仍有大量的土地供应,仍然可以摊大饼,实在不够还可以合并周围的行政区域,例如合肥合并巢湖。但终究这些城市的人口增长不会一直持续下去,所以房地产的繁荣也只是短暂现象。

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从上面的一系列分析来看,一二线城市的房地产尤其是二线城市的房地产屡线地王也只是短期现象,是整个房地产拐点的表现,大量房地产商的回撤所致。

这将在根本上加速房地产行业的洗牌,小房地产商的生存空间被进一步压缩。兼并重组将是未来几年的主要趋势,去年以来的万科宝能大战并不是巧合。

其实在国企层面已经开始,中交收购绿城,中信中海合并,中航地产保利的重组等等。

这些国企地产商的重组只是拉开了房地产行业洗牌重组的序幕。未来的十年应该是房地产行业迅速像少数几个大地产商聚集的十年,也就是说,未来80%的地产公司将消失。

从当年香港的房地产行业发展基本上可以看到国内未来的房地产行业的影子。

所以,这些地王的出现并不是地产行业回暖的信号,算作回光返照都有点勉强。

而一线城市目前城市边界的指定,土地资源的稀缺将迫使房地产商走向高端化,进一步推高房价。

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