为什么应该尽量多的用贷款买房

在我们老一辈的传统教育思想下,借钱买东西总是显得不合时宜,欠人钱总觉得心理不踏实,总是惦记着早点把钱还了。

这种思维是典型的传统中国人思维,从如此高的国民储蓄率就可以看出来。这种思维已经和=现今社会严重脱节。目前国内的金融市场发达程度已经和二十年前不可同日而语。

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上半年国内广义货币M2增长量将近12%,你去搜索一下数据就会发现,近十年来,这个增长率就没有低于10%的,今年已经算中等了,未来也没有看到要降低的迹象。说广义货币有点难以理解,你可以将其理解为投放货币,也就是开动印钞机印钱。

由于人民币的国际化程度不高,这些增长的货币基本上都是投放到了国内。很多学者专家老喜欢将人民币的M2和美元的M2增长做比较,其实我一贯不赞成这样横向比价,因为美元是全球化货币,基本等同于硬通货。美联储前些年搞的几轮量化宽松,现在又来加息,基本是收割全球的节奏。而人民币根本做不到,央行刚发布数据的时候我在微博感慨,这是干掉中产阶级的节奏,人民币收割的还只能是国内的。

而目前我们的银行贷款利率是多少呢,经过几轮的降息降准,基本上已经在5%以下了,很多银行还能打折,用公积金贷款利率还要低。

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即便如此,真正面临买房的时候大多数人还是希望能多付一些首付,少贷一些款,或者少贷一些时间。因为看到银行的计算结果一下子就怕了。

按照房价70万来算,这个价格在大多数的城市都能够买个像样的房子。首付30%也就是21万,贷款49万,将近三倍杠杆,有的城市能达到五倍杠杆。如果你是按照上限来贷,算到25-30年贷款周期,那么多还的利息差不多和本金一样多,也就是还给银行的将近100万左右。

很多人一看,傻了。原价70万的房子,最后变成了120万。看的人心惊肉跳,最后又回到了文章开头所说的那种思路上来了,所以很多人买房子依然选择多首付,尽量少的还款周期。

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其实我们往往忽视了复利的威力。其实只要你将文章前面的M2增长率和贷款利率的数据带进去一算就会发现,其实贷款期限30年后你是赚了的。杠杆用的越高,赚的就越多。

再者就是贷款年限,同样的贷款总额,如果缩短年限也就意味着你每月还的越多。

对于大多数人来说,这将会让你的生活品质严重降低,每月得算着钱过日子了。

如果你按照之前的期限来还贷,每个月至少还可以有一点盈余,这对大多数的工薪阶层应该不成问题。

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即便你每年还能盈余2万,十年后即可攒够20万,这又够一套房子的首付了。况且,十年后你的每月收入应该会比现在的收入有了不小的提高。这是理想的数学模型,当然现在很多城市对于二套房有这样那样的限制。君不见,很多人都假离婚了么?

所以在道理上来说,这个最基本的模型还是成立的。

在上一篇文章中就说到,其实房产已经成为硬通货,可以随时上市买卖。而多余的房产如果出租还能产生额外收益。

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如果你采用传统的购买思维来买房这些都将不存在,等你攒够了70万再买房,一方面需要更长的时间,另一方面,更长的时间就意味着货币更多的贬值。其实相对于房产来说,货币无时无刻不在贬值。

而我们所能做的就是尽量利用这个杠杆,尽量降低贬值给我们带来的损失。房贷基本上可以认为是人这一生最划算最容易的贷款了。

货币的增发必然导致贬值,1块钱在十年前的购买力要远远高于现在的购买力,这是最朴素的道理。从目前的经济形势来看,这种高增速的情况在未来5年甚至10年都不会有大的改观。

唯一能让财产不贬值的变法就是将货币转换成保值的资产。

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今天的难题未来或许都不是问题

这几天同事家中拆迁,要准备买房子,所以没少聊这个老生常谈的话题,房子。

作为房地产行业的圈内人,对房子的理解依然是随着时间和社会的发展产生着不小的变化。

从古至今,从城市到农村,房子对于一个家庭来说从来都不是小事情。同事家要拆迁的是当时工作分得的一间筒子楼小房子,面积三十坪左右,当初花了两万块钱,现在拆迁给到的是参照周边新楼盘的价格加一些政策补贴大概三十几万的样子。

作为苏北的一座小城市,市中心的房子价格大概5000左右每平米,给的安置政策是现金安置,自行购买商品房。为了方便孩子上学,同时一家商议决定在附近购买一套新商品房。

对于现在大多数白领来说,这个城市的房价应该都能接受。相对比一二线城市的高不可攀的房价,这里的房价简直低的不可思议,但这基本上是中国目前大多数小城市的现实情况。这大概也是生活在小城市的好处。

但对于十年前,如果准备购买婚房,对于一个刚刚工作不久的人来说简直不可思议。这种情况在现在的一二先城市依然在上演着。

记得08年的时候笔者刚参加工作不久,公司在南京市中心开发的一个楼盘,位置绝佳,玄武湖畔高档湖景房,提供270度景观视角,俯瞰玄武湖,远眺紫金山。

精装修的豪宅售价5万一坪,总价两千万,稀缺到只有27套。在当时,这个房价不要说是在整个南京,即便在整个中国要将这27套房子卖出去都不容易,老板是北京上海台北香港到处开推介会,但响应者寥寥,原因只有一个,太贵。

短短不到十年间,南京的房价想必很多人都在新闻上会看到了。尤其是今年,屡屡登上新闻头条。在市中心这样的房子价格简直太特么便宜了,连那河西的房价都超过三万了,还是毛坯的。北京上海的房价更不用说,10万一平米的房子有的是。现在南京市中心这样的房子即使你有270套也不够卖的。

老板当年愁坏了的难题现在看来不但不是问题,应该正在后悔当初为什么没多开发一些。

因为这十几年,正是中国房地产蓬勃发展,或者说是野蛮发展的时间段。对于一二先城市,这种情况在未来十几年仍然会发生着。因为中华大地上,我们都正在经历一个激动人心的时代,一个农业社会过渡到工业社会的伟大时代。参照西方发展的 轨迹可以预见,这是伴随着整个城市化进程的。

但我们仍然无法准确预测到更加详细的情况,因为国情和西方国家略有不同,各个城市的发展规划也是在动态变化调整的。但房子俨然已经成为这个社会的硬通货,堪比黄金,不管你承不承认。

其实从这些案例让我产生了一些思考,如果整个大方向是对的,那么很多时候今天对于我们生活来说很多的难题或许在不久的将来都不是问题。

只要我们有足够的自信和耐心。

我们每天总是被各式各样的难题困扰着,就缠着。这让我们痛苦不堪,甚至开始怀疑人生了。原来还有另外一个选择,放宽心,静待时间这把杀猪刀将它们片片了。我们所需要做的是尽量理清思路,拨开云雾,找准大方向。

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资本的力量,记滴滴并购Uber中国

事情发展太快,让人目不暇接,这两天频频被刷屏的当属滴滴出行和Uber中国的并购绯闻。前两年的打车补贴大战还犹如耳边,现在就不得不面对一家独大的局面,这对于整个市场可能并不是件好事。

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目前公布的并购方案是滴滴出行并购Uber中国,后者将保持独立运营(听着好熟悉),Uber国际将持有滴滴出行少数股份,并入驻董事会,滴滴出行也将入驻Uber国际董事会。

消息一出网上传出个段子,其实其次并购的最大获益者是行业第三的易到一举上升市场第二的位置。

玩笑归玩笑,滴滴和Uber中国合并后的公司将是个市值高达350亿美元的大块头了,而合并后的市场份额也将高达93%,也就是说,其他极加加起来还不到10%。熟悉滴滴和快的合并的都知道,这明显涉嫌行业垄断,具体怎么批还是个未知数。

要知道7月28号,国家刚刚公布网约车的管理办法,算是刚刚给滴滴这些网络约车的企业摘掉非法运营的帽子。

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滴滴是如何一步一步做大做强的,和投行出身的柳青不无关系。请看大屏幕。

前两年滴滴快的补贴大战后,双方的投资方都在劝说创始人以力促两家公司合并,因为狼来了。这个狼正是来势汹汹的国际巨头Uber。

其实当初滴滴和快的在市场份额和规模上相差不是很大,甚至在有些地方快的比滴滴做的还要好一些。

但在两家合并的谈判中快的则是完全的若是一方,说是合并,不如说是滴滴并购了快的。同样说好的快的会保持独立运营,而到现在,你去看看快的APP已经永远的停在了2015年,新产品的名字也改成了滴滴出行,滴滴出行的APP更新日期则是今年7月30号。

也就是说公司以后主推的将是滴滴出行,快的这个产品将逐渐淡化,直到退出。

今天的Uber中国和快的的命运将会如出一辙。画风是不是像极了当年雅虎中国和阿里巴巴的合并?

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前面提到的阿里巴巴当年并购雅虎中国,正是投行出身的蔡崇信操刀促成。所以在今天的滴滴出行,经常能看到同样投行出身的柳青常见报端就不足为奇了。

阿里巴巴这几年的纵横捭阖收购、投资了大量业务,有很多人说是马云的格局所致,我看未必,想必其中都有蔡崇信的影子。

因为投行出身的人有着广泛的资本相关的人脉资源,而且深谙资本运作之道。大量初创企业的投资方都是搞资本运作的,大家同属一个圈子,合作起来也就更加容易。

如果你觉得这是个案的话,同样是巨无霸的腾讯和阿里巴巴有着异曲同工之妙,总裁刘炽平也是投行出身。这些年腾讯同样纵横捭阖,小马哥可向来不擅长这个,怎么这几年就突然擅长了?不可否认,这些收购案和投资案和刘炽平不无关系。

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再举个例子,国内互联网第一阵营当属BAT,百度、阿里、腾讯。而如今阿里巴巴市值过了2000亿美元,腾讯市值更是高达2200亿美元,而百度市值550亿美元(截至写这篇文章)。百度在人才和技术上被公认为是三家中最强的,为什么现在连人家的一般市值都不到?

在我的草稿箱里曾经写过一篇名叫「百度和腾讯阿里的距离只有一个投行出身的总裁」。

是的,百度并没有一个擅长资本运作的高管。

资本的原罪永远是逐利的,所以从创始人的角度上来说,并不希望自己的公司被收购或者合并,总想着能自己的一篇天空。

然而这些投资方则想尽一切办法要将投出去钱风险降到最低,做大做强并且处于行业垄断地位没有竞争对手是最好不过的了。而今天的滴滴出行,正是在资本的强大推力下,一步一步走向巅峰。

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想来要不了多久,市值超过百度紧随腾讯阿里是板上钉钉的了,毕竟人家还没上市呢。而目前的滴滴出行狼性十足,处于绝对的进攻态势。

当然政策的风险将是滴滴出行永远的痛。马化腾就曾透露,他的仅有的几次亲自出面到政府协调都是和滴滴相关。

而今天之后的滴滴出行,虽然在法理上已经扔掉了分发运营的帽子,但是紧接着处于行业垄断地位的他们将面临更多的眼睛盯着,相比,过不了几年就会有人举报到相关部门,将接受反垄断调查了。

不过对于普通大众来说,打车或者专车补贴会越来越少将是不得不面对的现实。

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写在四周年之际

四年前的今天,来到这家公司报道,这四年是个人真正潜下心来修炼内功的四年,所以虽然在业绩上没有什么拿的出手的东西,但在个人发展上却学到了很多东西。

这是身处小企业的好处,在大企业里更容易出成绩,当然也更容易迷失自我,因为每个人都是流水线上的螺丝钉。

而在小企业里,不得不面对的局面往往是一人分饰数角。从劳动强度上来说,小企业并不比大企业轻松,往往比较好混日子的基本上都是大企业。

所以不得不加强自己的多项技能,德智体美劳综合发展,这对于个人来说无不是个好事情。个人能力可以获得很大的提高。

小企业的项目开展一般进度更长,这是平台、资金等多方面因素所限。这给个人的发展又提供了很好的契机,时间上的宽松可以让人真正安静的系潜下心来琢磨规范,项目虽小五脏俱全,研究一下举一反三,大项目基本也就那些内容。

而如果身处一个大项目或者大公司,由于公司这台机器在告诉运转,每个螺丝钉其实没有太多的空闲时间。往往大多数时候都是超负荷运转,于是乎在很多细枝末节的内容上根本来不及仔细琢磨,这种情况下人犯错误的概率和成本都会大大增加。

当然小企业也有很多不可避免的弊端。

小企业的制度一般都不健全,基本上靠的还是人治,这就免不了在很多决策上左右摇摆,走弯路是不可避免的。运行效率上相比较大企业可能空转的时间比较多。

人治的企业都有个弊病就是内耗严重,这已经在无数个企业里得到验证。但具体相框还是取决于创始人。

一个小而美的企业在很多时候都是人向往的,小企业里更加讲人情,大企业里的杀伐决断从来眼睛都不眨一下。而小企业里由于一个人可能做几个人的事情,所以重要性可能决定了人不是那么容易被取代。

小企业的机动性更强,调转方向成本更低,而对于一家大企业要调转方向往往更加困难,搞不好就会死在调转方向的过程中。

所以一般在小企业里人的任职时间会更长,而对于大企业要么时间就会特别长,要么时间就会特别短。

四年前本人正是从一家大企业来到这家迅速扩张的小企业,个中滋味感同身受。这四年也正是整个行业从高峰走向跌落的四年,乃至全球经济走向不堪的四年。

所以今天,整个行业正遭受着前所未有挑战,亦如宏观经济的挑战一样。回望这四年,跌宕起伏,这小企业里的小小经历基本上见证了整个行业乃至中国经济的转型。

正因为地产行业在国民经济中的举足轻重的地位,这一场改革大幕波及到的又不仅仅是这个地产行业,也不仅仅这这样一家小企业。

个人的发展从来没有像今天这样和国民经济的发展如此密切的联系在一起,大环境的改革不会停止,当然个人的发展也不会就此停滞不前。是时候收拾好心情,准备踏上新的征程了。

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性格比机会更加重要

“随着年龄的增加,对性格决定命运这句话有更深刻的理解”

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这两天气温飙升,热的人不仅七情六欲全无,面对屏幕,竟然一个字也写不出来。

好在有了kindle,可以将没看完的书用大段的时间看完。

当然也有了跟多时间用来思考。

尤其是在从事的行业这两年以来遭受重大变故,无论对于个人还是从事这个行业的人来说都是个不小的挑战。

人在顺境的时候往往容易冲昏头脑,尤其是平台所赋予个体的光环会让人夸大个体自身的能力。

只有在离开这些环绕周身的光环往往才能更加清除的看清自身。

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身处逆境会更多激发人的思考,审视自我。也就是这个时候才能更加认清自身的长处和短板。

大概很多人都有这样的经历,往往面对挫折或者逆境的时候,开始怀疑人生。

是不是哪里做错了或者做的不够好才导致今天这样的结局,或者是哪些机会没有把握住才让自己深陷囹圄。

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成功学中基本上都是强调自身的能力提升然后再有机遇的加持就能成功。

可能在很多人的内心里都会有《功夫》电影里的那段对白。

“其实你只是缺少个机会”,“是啊”辅以肯定的眼神和千里马遇见伯乐的表情。

没有谁会比身处逆境的人更加对机会的渴望,其实这是一种自我麻痹或者说是逃避自我的表现。

这大概是还没有清醒的认识自我吧,过分相信自己的实力,将一切不成功归、眼前的困境咎于上帝之后没有垂青。

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你大概可以举出一千个例子,别人抓住了某个机会,现在如何如何。而自己却没有这样的好机会,或者没有抓住机会。

从内因的角度的来说,即便同样的机会让你可以上升到同样的平台,在新的平台上,你也未必能发挥的很好。况且我们面对的机会多个让人选不过来。

这种内因在很大程度上来自于每个人的性格。

尤其在这个人治的社会环境下,这种人的性格的因素在很大程度上决定了你能够上升的高度,取得的成就。

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读书的时候应该都听说过这句话“性格决定命运”,但基本上没有人真的相信。

直到随着阅历的增加,对这句话的理解也会随之加深。

人的性格一般在人的一生很难有大的改变,只能做一些小修小补。

尽量从自身性格的优缺点出发,选择适合自身性格的一些机会更加容易发挥自身的长处,尽量避免自己短板来和机会碰撞。

这样大概能更加容易取得一些成就。

共勉。

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