大概每个成年人都会遭遇操蛋的物业

Mon, 02 Oct 2023 00:00:00 +0000

现在大部分小区的住户都对自家的物业服务不太满意，有的是服务，有的是价格，有的是匹配价位的上的服务不达标。

物业的服务水平基本上还是依靠物业公司的自律，没有相关监管，小业主自己维权难度极高。

随着城市化演进，城市涌现出大量的新楼盘，目前没有哪个行业像物业一样，将会成为一个社会问题。

我所在的城市发改委发布了一级到七级服务标准和收费标准，但是这只是个指导文件，没有人监管和执法是否服务到位。

作为住建局下设的物管科，并没有对物业公司的执法权，执法依然需要走司法途径。

而司法途径意味着是小业主和物业公司双方来对垒。

很显然，小业主单独无法和一个公司进行对抗和司法对垒，这本身就是一个不对称的对决。

所以，从目前大部分的小业主的选择是，要么乖乖交钱，从此没有烦恼，要么花费巨大人力、时间、财力去跟物业对垒。

有人说，差的小区才会遇到差的物业，等攒够钱，换个好小区就行了。

我只能说too young too simple，作为房地产公司从业15年的人来说，我经常看到很多人住的是很好很高档的小区，一样在朋友圈骂物业，因为没有办法很妥善解决，只能借朋友圈诅咒。这是全国几乎所有小区都面临的困境。

作为业主唯一的抵抗工具，不交物业费，物业收入降低，更别谈服务质量，即便有钱赚都不能保证服务质量，没钱赚还谈什么服务质量。目前物业费收交率能达到80%的依然是凤毛麟角。大部分物业公司要想办法自己创收，比如出售广告位、做社区电商等等。

另一个最大的问题是物业服务虽然是市场行为，但是随着房地产暴雷，这个作为房地产公司里的最核心的资产——物业公司也生存艰难，服务质量那就更不用说了，之前房地产行情好的时候，很多靠谱的房地产公司下属物业还引入第三方评估等自我提升的措施和内部监管，而现在，能活着就不错了别谈那些有的没的了。加上这种纯市场行为，监管缺失，很容易就导致服务参差不齐。

近十年，大家买的新楼盘，都是开发商自己的物业。其实以前的市场格局并不是这样，几乎所有房地产公司都没有物业公司，卖房子的时候是找一个物业公司来合作的。也就是说，物业公司并不是这个房地产公司的。

这个行业的转折发生在2008年，那一年冬天大雪，异常寒冷，连SOHO中国的创始人潘石屹一家住在建外soho小区，也被物业停了暖气。那个北京高档小区里住的是非富即贵，不乏明星大腕，投诉电话直接打到潘石屹那，一时间，潘石屹被迫亲自出面协调物业公司，承诺了物业公司诉求，几天后才供上暖气。

这个标志性事件直接直接影响了后期所有房地产公司的选择，那年过完年后，SOHO中国迅速成立自己的物业公司，接管旗下所有楼盘，为了保证后期服务可控。

那么有样学样，排名靠前的几家大房地产公司看到这个教训，为了保证自己的口碑不被交房后物业嚯嚯掉，纷纷成立自家物业公司。以后所有新交付的楼盘也都用自家的物业了。

这才慢慢形成目前这样的物业公司格局，所以你会看到排名靠前的物业公司都是房地产公司的。

这应该是物业这个行业的第二阶段，下一阶段，我想应该往更专业化的道路去走，这从发达国家的发展轨迹也能看出一二，JLL、第一太平戴维斯等五大行都是专业做这种服务的，而不是一边开发楼盘开发一边做服务。

从目前的现状来看，还有不少的路要求走，而在这个面临行业整合和存量市场竞争过程中，监管还是很有必要，毕竟还没有达到发达国家的平稳阶段。

大部分小区想更换物业或者评估物业服务是否达标，取证维权成本巨大，这正是缺乏物业监管导致的。

监管虽然不能解决所有问题，但至少能解决目前物业公司有恃无恐的局面。

随着增量市场的逐渐萎缩，几乎所有上规模房地产公司都将存量市场的物业服务纳入创收的视线范围。导致抢占地盘成了首要任务，服务质量退而求其次。

这就会带来恶性竞争，把真正服务好，品质高的物业公司反而容易被淘汰出局。

我所在的城市每年都会有物业服务评比，官方发布名单。但也仅限于此，主要还是靠行业自律。

曾经有个小区闹到市委书记要到小区去调研物业服务的地步，并且政府亲自下场成立地方国有物业公司来承接部分小区，希望以此来减少居民的投诉。

其实，从行政层面引入监管方法和程序，增加惩罚力度是未来趋势，比亲自下场成立物业公司来托底更有成效。市面上其实还是有一些服务比较好的物业公司的。毕竟，增量市场萎缩后，大家最后拼的仍然是服务这个核心。

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