取消商品房公摊面积的问题

取消商品房公摊面积的问题插图

最近有大佬提出来“建议取消商品房公摊面积”,这不是什么新提法了,属于炒隔夜饭。

很多年前就有人提过,一直没有得到官方认可,当然也有很多人其实已经探讨和回复过这个问题。

我才这哥们或者他们家亲戚买房子得放率不高,所以才有了这个提案。

理由是,商品房的公摊面积不规范,基本上开发商说了算,没有人监督是不是这么多公摊面积。

作为一名房地产老兵,同样也是商品房消费者,我见过这种情况,大概是在十几年前出现过的,很多人交房的时候拿着尺子去量,发现我们家房子面积没有当时买的时候说的那么大。公摊面积怎么计算的也不知道,总之,感觉吃亏了,于是找开发商闹。甚至有的闹到主管部门去,待人家拿出图纸、测绘报告的时候,才悻悻跑回来。

这是一种典型的,从购房者角度出发的思维,认为消费者购买了商品房,套内面积可以根据户型图或者实际现场测量出来,而公摊面积相对更加复杂多样,房地产商也没有把这些公摊面积展示出来,不透明,有暗箱操作的嫌疑。同时是否有人监管,购房者不得而知。

其实,你要知道,房地产公司在做户型设计的时候,恨不得把得房率做的越高越好,傻子都明白,得房率越高,消费者越喜欢。如果不是必要,那个开发商才不会傻到把公摊面积做大,这直接牺牲了得房率,同样就会反映在房价和销量上。

早期的多层一梯两户的户型,大部分的得房率都在80%以上,公摊面积非常小,这种户型在十几年前有,现在新楼盘基本绝迹了。

现在比较普遍的小高层超高层带连廊设计的方式,得房率基本上在60-75%不等。这跟具体的户型和楼层高度有关系。越是楼层高,豪华的住宅,得房率越低。比如那种豪华单元大厅,一梯一户的那种。得房率基本上徘徊在60%左右。

再低的得房率就很难卖了。

一个楼盘从方案设计开始,户型和单个楼栋平面、立面图就要经过规划局审核,不是想怎么设计就怎么设计的。通过后才能让设计院设计施工图,出来后依然要经过主管部门审核,合格后才到官方认可的测绘公司(有的地方就是主管部门下属的测绘部门)出具预测绘报告,没问题了之后按照这个面积去备案销售。所以销售员给到购房者的户型面积就是这个面积。所以,做的比较久的开发商都会绞尽脑汁优化户型,不管是户内还是公区,都想让住户住起来更舒适,同时得房率又比较高。

这还没完,房子建好后要主管各个部门验收,当然也会有上面说到的测绘公司来实际测量面积,图纸上测量的面积和实际总会有一些小误差,最后出具一个面积报告,叫做竣工测绘报告,这个面积是写在不动产证上的面积。所以,在购房者拿房子的时候经常会出现要退钱或者补钱的情况,就是这种误差造成的。

说到这里,你大概明白了吧,开头的大佬提出来的公摊面积不透明,可能“暗箱操作”,是不可能的。你真把主管部门都当成吃干饭的?不信的话,这样的公务员你去考一个试试。

我们反过来再推演一下,现在取消了公摊面积一说,会出现什么情况。

原来100平米的放在,现在只能卖70平米了,按照现在的限价策略,短期很难折算到房价里面去,那怎么办,将所有公共区域面积减小是最直接的方法,原来大堂4米的,现在有那个2米的,走到也做到规范允许的最小尺寸,等等,类似的情况都会出现,回到十几年前的那种“平面楼”,得房率给你做到90%,但是居住体验会差很多。长期只能依靠规范来约束,但是这是个漫长的过程,而且作为规范,又不能规定太死,设计尺度反而增加了这种不可控性。

房价没有那么多限制的城市,最终,会折算到房价里面去,原来1万每平米,100平米现在只能卖70平米了,不能亏本卖啊,单价最终会提高到一万四,总价肯定趋于一致的,因为开发商也是会算账,不会做亏本的买卖。

所以短期来看,取消公摊面积己方都不高兴。

「 题图 By dylan shaw」

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