房地产行业还有未来吗

万科周末爆出来董事长被带走，然后今天火速发布公告，新董事长已经任命了。万科作为房地产行业的一面旗帜，非常敏感，现在又是国资控股，作为全班的优等生，现在搞的也非常狼狈，就更加敏感。

客观上万科的状况代表了整个房地产行业的现状，甚至可以武断的说，现阶段，只要万科转好了，房地产行业也就转好了，相反也是成立的。因为其他一切都不可能完全透明，作为上市公司的万科，风吹草动都被放大，也可以认为是比较透明的，财务报表都可以随便下载到。

今天和一个同样曾经在房地产行业做过的合作伙伴聊，十几年前，我们不知道那真的是黄金时代，身处黄金时代不自知。现在回头看，才发现「黄金时代」这几个字的深刻含义。当年王石得出这个结论的依据，则是横向比较日本当年城市化进程所经历的，相比较而言，我们大概比日本发展晚了三十年。

最近我也在研究日本当年经济衰退所经历的一切，这也是我们国家正在经历的，我想抽丝剥茧做个对标，具体我们现在的政策和日本当年有何不同。

更多人关心的是，我们会不会陷入当年日本曾经经历的——逝去的三十年。完全一样是不太可能的，毕竟世易时移，我们的国情和日本也不太一样，日本当年已经成功迈过中等收入陷阱，步入发达国家，而我们目前还没有，人均收入更是没法比。

从城市化和房地产这个侧面来看，我们有足够大的腹地和人口，加上现在城市化还远远没有结束，只能说进入后半段，大量经济发达地区的城市依然有人口流入。城市化是伴随着人口的城市化，那么就需要新的基础设施，新的房子，新的医院和学校。但是我们发现和以前所有城市都在建设的宏大场面不同了。有的城市有的地区很多学校已经招不到孩子，甚至关闭，有的城市的房子白菜价甩卖都很难卖出去。

而相反的，有些城市有的地区还在不断扩建学校，从一个校区扩建成两三个校区。当然，伴随着的是还有新盖的小区和基础设施。这是明显的城市化后半段现象，已经进入存量竞争时代。

人往高处走，意思很明确，未来的二十年甚至更长的时间，人口会逐渐向发达的城市和地区迁徙。而那些城市的城市化还会继续，越是能级不够的城市，越是会被虹吸，这是城市之间存量竞争时代的典型特点。三十年前，日本也经历过。

所以很多人关心的房地产行业还有没有未来，说实话，以我所在的江南地区来看，我依然看好，再过 20 年，当中国的城市化基本上结束，那么早些年的那一大批房子，都要到了设计寿命。是拆除还是翻新，那又将是另一个序章了。