和2015年相比,这次房地产政策有何不同,会冲走复苏通道吗?

趁着周末正好梳理一下,这一次几个部门为了解决房地产行业危机,可以说是下猛药了。

客观上来说,力度比2025年有猛。

如果你还有点印象,2015年是伴随着棚户区改造,降低利率,让房地产行业走出下行通道,再次起飞,其他地方我不熟悉,长达三角是杭州和苏州带头起飞的,因为上海这样的大城市,还有不少限制性的条件,所以很多需求就在周边的强二线城市崛起了,2015年底到2016年中,苏州和杭州的房价多数翻倍了,也就是在那个十一黄金周,没等假放完,各大城市的限购政策就出台了。其他城市房价刚刚有抬头的迹象,就被按下去了,杭州苏州说实话,已经涨了大半年,已经到了那一轮房价上涨的后半段。

之后的几年,几乎所有城市在限购政策下,实现房价的缓慢上涨,过快上涨,一年翻倍会让很多投机资金入市,扰乱房地产市场,最终站岗的还是普通老百姓,那些大户,早已把该赚的钱赚到手,即便亏掉,也不会影响他们的生活品质,而普通老百姓不一样,买一套房子几乎倾其所有还得向银行借贷。

其实我前两天在小号和星球里面已经大概聊了一些这一次的房地产政策逻辑和发展趋势,有一些没事透,这里再补充说明一下。

核心是去库存。打好商品住房烂尾风险处置攻坚战

金融层面上,普遍降低房贷利率是常规操作,央行准备了3000亿专项资金,给地方政府用于收购已经建成的商品房来用作保障房,这样可以有效解决现在很多房子卖不掉的问题,把这些盘子盘活,让开发商也有回笼一部分资金,解决房地产公司现在的困境。

金融上已经不敢直接给房地产公司直接贷款,不少公司已经面临退市,风险极大,连万科这样的好学生都开始陷入流动性危机,是高层政策专项的重要时间点。
前两天我在小号上记录了,房地产板块大涨,但是中南、世茂倒在了黎明前,已经接到A股退市要求。

行政政策上,副总理的措辞非常谨慎,用了**以需定购** **酌情** **合理价格** **部分商品房**,防止各个城市放开手脚啥也不管不顾去下场收购商品房,这次收购商品房的国企还有个要求,就是要求就是不能涉及城投债的国企,可见还是防止地方债务通过商品房收购资金挪用,之前的文章已经说过,这次特别国债应该是给地方政府债务找到了解决方案。土地财政是地方政府的输入主要来源,所以为了防止地方城市对土地财政的饥渴程度不管不顾,央行还是谨慎许多。

我所在的东部各个城市尚对土地财政依赖得厉害更不要说广袤的中西部地区,很多中小城市根本没几个像样的企业,哪里来的税收,卖一次地顶所有企业税收好几年,各个城市的基础设施建设、民生工程,GDP考核,都得有相当的资金投入才能取得成效,所以目前的情况来看,土地财政的困局依然没有解决。

尽管在需求端上,通过加大保障房建设,走新加坡的路子,以降低对商品房开发的依赖,但是地方政府的收入端目前还没有什么能弥补土地财政降低的空缺,靠传统企业的税收显然远远不够的,除非一个城市停止大规模基础建设,像发达国家那样,位置基本的地方政府运转和公务员工资开支。

但是有人要问了,这一次还会不会 在想2015年那样,很快抬头起来呢?
显然不可能了,房地产市场规模从19万亿这个顶峰下来,已经不可能再走上去,超过这个规模。几个巨头的暴雷、破产、退出市场,已经预示着,玩家已经不多,不可能在再创那样的辉煌时刻。

另外,上面说到,基本路线还是新加坡模式,只是土地财政的依赖这个问题还没有解决,但这并不意味着未来就不会解决,一旦解决这个问题,那么房地产发展模式将彻底扭转,上下统一思想。自此,中国房地产时代告别一个时代。

但是房地产市场还会存在吗?当然,之前走的是想刚模式,香港即便发展到今天,依然还有房地产市场,更不要说广袤的中国大地了。

另外,我们需要考虑 的是,前面我们都是基于统一市场的思维在说,中国这么大,完全有可能出现另外一种发展模式,就是各地不均衡发展,中西部和东部城市的情况就不太一样,平原和山区的情况也不太一样,非常有可能探索出不同的发展模式。

浙江丽水市就在探索另外一种模式,是现在的房地产模式和美国郊外的自建房模式相结合,允许多户集中购买土地来开发住宅,然后分别办理房产证。这种模式在广袤的中西部小城镇还是非常具有推广前景的,这是后话,我们也期待其他城市能探索出更多不一样的房地产发展模式来。

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上文:李娟的阿勒泰

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